TBB2024.157 / Sag nr. O-154
Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 22. september 2023, O-154
Sagens anlæg og iværksættelse
Advokat … har den 8. august 2023 indgivet anmodning om en hurtig afgørelse i en tvist mellem parterne.
Sagen angår en tvist mellem parterne om tidsfristforlængelse og erstatningsansvar i medfør af A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, hhv. § 41, stk. 1 og 2, for den forsinkelse af bygge- og anlægsprojektet »…,« der forårsages af den forsinkede nedrivning af X Boligforenings blok A og B, ….
Parterne har aftalt, at sagen skal behandles efter reglerne om hurtig afgørelse i A BT 18 § 66 og Voldgiftsnævnets
»Regler for hurtig afgørelse 2018.« Parterne er enige om, at forligsmulighederne er udtømt.
Voldgiftsnævnet har ved e-mail af 22. august 2023 efter høring af parterne udpeget fhv. højesteretsdommer … som opmand.
Sagens forløb
Parternes indlæg
Parterne har under sagens forberedelse fremlagt følgende processkrifter og bilag:
Opmandens anmodning om supplerende oplysninger
Parterne har den 8. september 2023 givet opmanden supplerende oplysninger som svar på hans spørgsmål af 2. september 2023. Ved mails af 11. og 13. september 2023 har parterne frafaldet yderligere skriftveksling om de supplerende oplysninger, hvorefter sagen er optaget til afgørelse.
Parternes påstande og synspunkter
BH har endeligt nedlagt følgende påstande:
TE tilpligtes at anerkende, at BH har ret til tidsfristforlængelse i medfør af A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, for den forsinkelse af bygge- og anlægsprojektet »…«, der forårsages af den forsinkede nedrivning af X Boligforenings blok A og B, …, som følge af, at opsagte lejere nægter at fraflytte deres lejligheder.
Over for TE’s principale påstand om henvisning til voldgift nedlægges påstand om, at sagen fremmes i realiteten til hurtig afgørelse.
Over for TE’s selvstændige anerkendelsespåstande nedlægges påstand om frifindelse.
TE har nedlagt følgende påstande:
Principalt: Sagen henvises til voldgift.
Subsidiært: Frifindelse for BH’s anerkendelsespåstand. Samt følgende selvstændige påstande:
BH tilpligtes at anerkende, at den forsinkelse, som er varslet af BH med henvisning til, at beboere i boligblokkene A og B beliggende på adresserne … nægter at fraflytte disses lejemål, ikke skyldes en omstændighed, som kan henføres under A BT 18 § 40, stk. 1, litra b (force majeure).
BH tilpligtes at anerkende, at TE er berettiget til erstatning, jf. A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a, som skyldes BH’s forsinkelse som følge af, at beboere i boligblokkene A og B beliggende på adresserne … nægter at fraflytte disses lejemål.
Sagsfremstilling
Efter vedtagelsen af lov nr. 1322 af 27. november 2018 blev det i a lmenboliglovens § 168 a, stk. 1, bestemt, at den almene boligorganisation og kommunalbestyrelsen for såkaldte omdannelsesområder i henhold til § 61 a, stk. 4, skal udarbejde en udviklingsplan, der har til formål at nedbringe andelen af almene familieboliger til højst 40 % af alle boliger i det pågældende omdannelsesområde inden den 1. januar 2030.
Som følge heraf indgik BH og X Boligforening den 6. maj 2019 en aftale om renovering og udvikling af områderne … og … i …, der havde til formål at omdanne områderne til en ny bydel med en blandet beboersammensætning. Som anført i afsnittet »Nedrivning og nybyggeri« skulle en række eksisterende boligblokke nedrives, herunder blok A og B, der ligger syd for …. Nedrivningen skulle indgå i etape 1, der skulle gennemføres i perioden 2020-2026.
BH besluttede herefter som led i udviklingsplanen, at der med BH som bygherre skulle opføres en ny kommunal folkeskole på blandt andet det område, hvor blok A og B er beliggende. Dette område og de to boligblokke med hver 48 lejligheder tilhørte dengang X Boligforening, der havde udlejet lejlighederne til beboelse.
Opgaven blev udbudt i 2021. Udbudsmaterialet er dateret 12. februar 2021. Det omfatter bl.a.:
UD-4 – Udbudsbetingelser – Tilbudsfasen angav i punkt 2 bl.a., at BH havde fuldmagt fra X Boligforening til at udbyde opgaven på grundarealer, som aktuelt var ejet af X Boligforening. Det blev oplyst, at der pågik en dialog mellem X Boligforening og BH om erhvervelsen af de grundarealer, som boligforeningen ejede, bl.a. matrikel … med adresse
… (Nordlig byggegrund). Det blev videre oplyst, at der forventedes at foreligge en endelig betinget købsaftale, som skulle endelig godkendes af byrådet, inden forhandlingsprocessen mellem tilbudsgiveren og bygherren blev startet op.
Byggeriet er nærmere beskrevet i et teknisk byggeprogram af 12. februar 2021, fremlagt i en udgave, der er revideret 29. marts 2021. I afsnittet om grundforhold, punkt 1.1 Arealbeskrivelse anføres bl.a., at der i bilag B.30 er en nærmere beskrivelse af de eksisterende, ejendomsmæssige forhold, samt en beskrivelse af, hvorledes grundene vil se ud, når totalentreprenøren overtager arealet.
Bilag B.30 af 16. oktober 2020, revideret 12. februar 2021, angiver, at det stadig er i udkast. Det fremgår, at der i det nordlige byggefelt er to blokke, A og B, hhv. bygning A og B, der er udlejet til beboelse af X Boligforening, og som skal nedrives af boligforeningen, der også afholder omkostningerne (punkt. 3.1). Bygningerne inklusive fundamenter skal helt fjernes, og der skal ske opfyldning til terrænniveau (punkt. 3.2.1). Med rettelsesblad nr. 8, der blev udsendt den 11. november 2021 i tilbudsperioden inden TE’s endelige tilbud, blev der udsendt en revideret udgave af bilag B.30 af 10. november 2021, der fsva. de relevante punkter svarer til de ovenfor refererede.
UD-5 – Særlige betingelser af 12. februar 2021 er fremlagt i en udgave, der er revideret 29. marts 2021. Betingelserne angiver i punkt 3.2, at totalentreprenøren skal forvente, at de to boligblokke på den nordlige byggegrund er fjernet forinden byggestart.
Den 22. april 2021 skete der besigtigelse, der er refereret i Rettelsesblad nr. 1 dateret den 28. april 2021. Projekteringschef …, TE, har i en vidneerklæring oplyst, at en af de deltagende entreprenører under besigtigelsen spurgte, hvad bygherren ville stille op med beboere, der ikke ville flytte, hvortil bygherrerådgiver BH-R, …, svarede, at der var helt styr på processen omkring fraflytning og nedrivning af boligblokkene, og at dette forhold ikke havde indflydelse på totalentreprisekonkurrencen. …, har i en vidneerklæring oplyst, at bygherrerådgiveren på et spørgsmål om nedrivning af boligblokke, svarede, at dette forhold var bygherrens. BH-R har i en vidneerklæring oplyst, at der ikke under besigtigelsen blev stillet spørgsmål om beboernes fraflytning af de boligblokke, der skulle nedrives. I rettelsesblad 1 fremgår ikke, at der under besigtigelsen skulle have været stillet og besvaret spørgsmål som de beskrevne.
Med henblik på delvis udmøntning af aftalen af 6. maj 2019 indgik BH og X Boligforening den 21. maj 2021 en Aftale om Helhedsplan fase 1 …. Det fremgår af helhedsplanen, afsnit 6.6 Nedrivninger bl.a., at Blok A og B nedrives for at give plads bl.a. til den nye skole, der skal stå klar i år 2025. Beboerne skulle opsiges og genhuses. Det fremgår af afsnit 7.0 Etape- og tidsplan, at blok 13 og 15 skulle nedrives i løbet af 1. halvår af 2023, men at tidsplanen ikke tog højde for »uforudseelige forhold, herunder fx retssager i forbindelse med opsigelser.« I afsnit 9.0 Aftaler, 9.1 Genhusning anføres, at beboerne senest ni måneder før fraflytning skal finde sted vil modtage en opsigelse med oplysning om muligheden for genhusning.
I forbindelse med realiseringen af udviklingsplanen og helhedsplanerne udarbejdede BH og X Boligforening en rammeaftale som grundlag for parternes samarbejde. Den er blevet anvendt som et dynamisk samarbejdsdokument og foreligger derfor ikke i en underskrevet version. I udbudsperioden blev rammeaftalen samt vilkårene for BH’s grundkøb, herunder udkast til købsaftale og tidsplanen for nedrivningen, drøftet på en række møder mellem BH og boligforeningen.
Det fremgår af rammeaftalen, version 16. marts 2021 med bemærkninger til og med maj 2021, bl.a., at BH til en ny skole ønsker at erhverve arealer, som ejes af boligforeningen, og hvor der er eksisterende bygninger, samt at der skal udarbejdes særskilt købsaftale herom. Det fremgår af en mail af 14. maj og et mødereferat af 17. maj 2021 mellem BH og boligforeningen, at BH havde planlagt at gå i jorden med skolebyggeriet den 1. april 2023, men at boligforeningens tidsplan for nedrivningen viste, at blok A og B først ville være nedrevet og arealet retableret den 30. juni 2023.
Købsaftalen mellem X Boligforening til BH om den nordlige skolegrund er behandlet som en del af en samlet pakke med overdragelser fra boligforeningen til BH. Købsaftalen er endnu ikke underskrevet, idet der ifølge BH som følge af beboernes vægring ved at fraflytte lejemålene ikke har været behov for at foranledige en særskilt underskrift af købsaftalen. Der er fremlagt et udkast af 24. marts 2022 til købsaftale, hvorefter køber overtager ejendommen i den stand, den er i på overdragelsestidspunktet samt med henvisning til bilag 10, der efter det oplyste er identisk med bilag B.30 til det tekniske byggeprogram, dog i en udgave dateret 1. oktober 2022 (punkt 3.2).
Overtagelsesdagen er den 1. i måneden efter betingelsernes opfyldelse, men køber kan fastsætte en tidligere dispositionsdag, hvis opførelsen af skolerne gør det nødvendigt (punkt 7). Handlen er betinget af godkendelse af … Byråd, X Boligforenings repræsentantskab, Tilsynet for de almene boligorganisationer i … samt af endelig lokalplan og endelig udstykning (punkt 13). Den seneste version af købsaftalen, som er dateret 14. januar 2023 og godkendt af begge parter, indeholder tilsvarende bestemmelser.
BH indgik den 31. marts 2022 totalentreprisekontrakt med TE om projektering og opførelse af den nye kommunale folkeskole med dertil hørende fritidscenter. ABT 18 er vedtaget mellem parterne med en række præciseringer og fravigelser, der ikke er relevante for denne sag (punkt 2.1.1, bilag D). I aftalegrundlaget indgår udbudsmaterialet, herunder det ovenfor beskrevne (punkt 2.1.1, bilag F).
I aftalegrundlaget indgår også hovedtidsplan af 11. februar 2022 for projekterings- og udførelsesfasen (punkt 2.1.1, bilag A4). Byggestart var fastsat til uge 31 i 2023, hvor jord- og terrænarbejder for udskolingen på det sydlige byggefelt skulle påbegyndes, mens jord- og terrænarbejder for indskolingen på det nordlige byggefelt skulle påbegyndes i uge 36. Ifølge totalentreprisekontraktens punkt 8.1 er den endelige afleveringstermin, der i hovedtidsplanen er fastsat til den 30. juni 2025, sanktionsudløsende. Dette gælder tillige fire angivne mellemterminer.
X Boligforening opsagde den 29. juni 2022 lejerne i de to boligblokke til fraflytning den 31. januar 2023 i medfør af a lmenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1 om nedrivning. Ifølge a lmenlejelovens § 89, stk. 2, gælder i sådanne tilfælde, at hvis lejeren ikke vil godkende opsigelsen, skal han fremsætte indsigelse inden seks uger, og udlejeren må da
anlægge sag ved boligretten senest seks uger efter lejerfristens udløb, hvis han vil opretholde opsigelsen. To lejere,
én i hver af de to boligblokke på 48 lejligheder, fremsatte indsigelse, og de to sager blev indbragt for boligretten den 29. september 2022.
I en konsekvensanalyse af 2. februar 2023, udarbejdet af TE, anføres, at det på et møde den 25. januar 2023 blev oplyst, at nedrivning af boligblokkene kunne blive forsinket og dermed BH’s overtagelse af byggegrunden.
I et referat fra bygherremøde nr. 19 af 23. marts 2023 anføres i punkt 3.2.1, at det efter X Boligforenings opfattelse var muligt at give TE adgang til det nordlige byggefelt den 1. september 2023.
I en mail af 26. maj 2023 meddelte BH, at BH var nødsaget til med henvisning til A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, at udskyde opstart af byggeriet af indskolingen på det nordlige byggefelt indtil videre. Baggrunden var den verserende boligretssag mod de beboere i henholdsvis blok A og blok B, som ikke var fraflyttet med den konsekvens, at BH ikke kunne få rådighed over byggefeltet. Boligretssagen forventedes at blive berammet til hovedforhandling primo 2024.
TE svarede med mail af 31. maj 2023. TE bestred, at BH var berettiget til tidsfristforlængelse i medfør af A BT 18 §
40, stk. 1, litra b. TE anførte videre, at de havde ret til tidsfristforlængelse, erstatning/godtgørelse for den forlængede byggetid og ekstrabetaling for den ændrede udførelsestakt, og krævede indtil videre tidsfristforlængelse i relation til flere sanktionsbærende terminer.
Parternes synspunkter
BH har anført navnlig følgende:
Henvisning til voldgift
Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt en konkret forsinkelsesårsag efter sin karakter er omfattet af A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, og der er ikke behov for en udvidet bevisførelse i forhold til den bevisførelse, der kan ske i forbindelse med en hurtig afgørelse.
For så vidt angår sagens principielle karakter er dette tilgodeset ved, at BH har tilsluttet sig TE’s anmodning om, at sagen behandles af en fhv. højesteretsdommer.
BH’s ret til tidsfristforlængelse efter A BT 18 § 40, stk. 1, litra b
Årsagen til forsinkelsen er af en tilstrækkeligt kvalificeret ekstraordinær karakter, som BH hverken er skyld i eller herre over. ABT 18‚s force majeure-bestemmelse i § 40, stk. 1, litra b, er væsentligt bredere end det almindelige obligationsretlige princip om force majeure. Det modificerede force majeure-begreb i ABT 18 er mest af alt udtryk for en rimelighedsbedømmelse, hvorefter bygherren og/eller entreprenøren opnår ret til tidsfristforlængelse, hvis der er tale om et forhold, som vedkommende ikke med rimelighed burde have taget højde for i forbindelse med kontraktens indgåelse. Den foreliggende situation af er en så usædvanlig, uforudset og ekstraordinær karakter, at forsinkelsesårsagen må sidestilles med et »tilsvarende forhold« som en »blokade«. En traditionel blokade berettiger krav om tidsfristforlængelse efter både A BT 18 § 37, stk. 1, litra d, og § 40, stk. 1, litra b, uanset om den arbejdsretlige konflikt måtte være lovlig eller ej. At beboerne kan gøre indsigelse i medfør af a lmenlejelovens § 89, fratager ikke forholdet dets ekstraordinære karakter. Brand, strejke, lockout, blokade og hærværk, der alle er positivt nævnt i A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, er begivenheder, der forekommer væsentlig oftere end det forhold, at beboere nægter at flytte fra en bygning, der skal nedrives. At der er set enkelte sammenlignelige eksempler tidligere på beboere, der nægter fraflytning i forbindelse med en helhedsplan, gør således ikke dette forhold til et generelt forudseeligt forhold, der bør tages højde for i forbindelse med et offentligt udbud.
Det er ikke afgørende, at det er en af BH’s egne kontraktparter, der er hindret i at overdrage byggegrunden til BH’s disponering, da den relevante hindring for X Boligforening må sidestilles med en blokadelignende situation, som hverken BH eller X Boligforening er skyld i eller herre over.
BH er ikke skyld i eller »herre over« forsinkelsen. Det er ikke relevant, at BH i aftalen om helhedsplanen af 21. maj 2021 har anført, at der ikke er i tidsplanen er taget højde for retssager i forbindelse med opsigelse af lejere. De er endda i helhedsplanen karakteriseret som »uforudseelige« forhold. Tilsvarende har det ikke i forbindelse med planlægningen og gennemførelsen af udbuddet af totalentreprisen været en påregnelig risiko for BH, at der var lejere, som ikke ville flytte.
BH kan ikke overvinde forsinkelsesårsagen, herunder ved at betale en mindre kompensation for beboernes fraflytning. BH kan ikke lovligt inden for rammerne af kommunalfuldmagten foretage en sådan disposition, der ville være i strid med det generelle forbud mod kommuners begunstigelse af enkeltpersoner.
Det forhold, at BH ikke først udbød byggeriet af skolen efter X Boligforenings nedrivning af boligblok A og B, bevirker ikke, at den forsinkende begivenhed skal anses for at være BH’s skyld eller et forhold, som BH er herre over og burde have afværget.
TE’s ret til erstatning efter A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a
Den indtrådte forsinkelse kan ikke henføres til fejl eller forsømmelse fra BH’s side.
TE har anført navnlig følgende:
Henvisning til voldgift
En afklaring af parternes aftaleforudsætninger forudsætter vidneforklaringer for at få blotlagt BH’s viden forud for og på aftaletidspunktet. De fremlagte vidneerklæringer må tillægges den bevisvægt, som opmanden finder rigtig, men i en procesform, der afskærer umiddelbar bevisførelse, må skriftlige vidneforklaringer tillægges en relevant og passende bevisvægt.
Rækkevidden af begrebet force majeure i den forstand, begrebet anvendes i ABT 18, er ikke prøvet i offentliggjort voldgiftspraksis, og sagens principielle element taler for at henvise sagen til voldgift.
BH’s ret til tidsfristforlængelse efter A BT 18 § 40, stk. 1, litra b
Den omstændighed, at beboere i boligblokkene A og B nægter at fraflytte deres boliger, er et bygherreforhold, som ikke kan betegnes som force majeure eller henføres under bestemmelsen i A BT 18 § 40, stk. 1, litra b. Som udgangspunkt er forholdet sammenligneligt med enhver anden bygherreleverance, som udebliver (her en leverance bestående i et ryddeliggjort byggefelt). Der foreligger ikke en omstændighed, der efter sin art kan karakteriseres som force majeure, for det forhold, at beboere nægter at fraflytte deres lejemål, kan ikke karakteriseres som udefrakommende og ekstraordinær. Tværtimod er det sædvanligt og endog påregneligt for en udlejer, at lejere ikke accepterer en opsigelse. A lmenlej eloven indeholder da også udtrykkelige regler om lejerens ret til at gøre indsigelse over for en opsigelse med den konsekvens, at opsigelsens berettigelse skal prøves ved boligretten med opsættende virkning for fraflytningen. Det entrepriseretlige force majeure begreb afviger ikke så markant fra det obligationsretlige udgangspunkt, at en lejers manglende fraflytning uanset afgivelse af en opsigelse kan rummes heri.
Dertil kommer, at den omstændighed, at visse beboere meget sandsynligt ville nægte at fraflytte deres boliger, var BH bekendt og i alle tilfælde forudseelig og påregnelig for BH, da totalentreprisekontrakten blev underskrevet. At
BH var bekendt med muligheden fremgår af helhedsplanens udtrykkelige bemærkninger herom og af drøftelserne under besigtigelsen i forbindelse med tilbudsindhentningen, hvor repræsentanten for BH oplyste, at der var styr på de »genstridige« lejere, at lejerforholdet skulle forudsættes afklaret inden udførelsen, og at nedrivning var et bygherreforhold.
Endelig kan BH overvinde den påberåbte omstændighed. F.eks. fremstår det som en nærliggende mulighed for BH at betale en mindre kompensation for beboernes fraflytning. Det bestrides, at BH kan dække sig ind under et hjemmelsproblem i den foreliggende situation. Man kan i den forbindelse stille sig det spørgsmål, om BH ved andre forsinkelser på »egen banehalvdel« (med bygherreleverancer) på tilsvarende vis også vil afvise at betale tredjemand for eksempelvis forceringstillæg, hastetillæg, weekendtransport og lignende, fordi BH ikke er retligt forpligtet hertil over for tredjemanden.
TE’s ret til erstatning efter A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a
Da den manglende fraflytning og dermed den forsinkede nedrivning ikke er et force majeure forhold omfattet af
A BT 18 § 40 stk. 1, litra b), og da parterne er enige om, at TE er berettiget til tidsfristforlængelse, så er TE berettiget til erstatning i henhold til A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a.
BH’s viden eller burde viden om de potentielt »genstridige« lejere var så kvalificeret, at beslutningen om at indgå en totalentrepriseaftale på trods heraf må betragtes som »bygherrens fejl og forsømmelse«, hvorfor der skal betales fuld erstatning efter stk. 1. BH er bygherren, hvis byggeprojekt »sætter tingene i bevægelse«, og dermed den part, som burde have forholdt sig til, om byggeprojektet kunne tænkes at afstedkomme indsigelser fra beboerne i de blokke, som forudsætningsvist skulle nedrives for projektets gennemførelse. BH er ved sin manglende forudgående sikring af, at beboerforholdene var håndteret inden kontraktindgåelsen, skyld i forsinkelsen. BH kunne i aftalen med X Boligforening have sikret sig en passende mulighed for en økonomisk håndtering af »genstridige« lejere til afværgelse af større forsinkelser. Alternativt kunne BH have sikret sig, at man havde byggegrunden til rådighed, inden man indgik kontrakt om udførelse af et byggeri.
Opmandens afgørelse
Henvisning til voldgift
Opmanden finder, at det forhold, at tvisten bl.a. angår et spørgsmål, der ikke tidligere har været afgjort i trykt voldgiftspraksis, ikke i sig selv bevirker, at sagen ikke er egnet til at blive behandlet efter reglerne om hurtig afgørelse.
Der ses endvidere ikke at være ønske om eller behov for bevisførelse, der efter sin art er udelukket i en sag efter reglerne om hurtig afgørelse, og som er nødvendig for sagens afgørelse.
Herefter finder opmanden ikke grundlag for at henvise sagen til voldgift og tager BH’s påstand om frifindelse for TE’s krav om henvisning til følge.
BH’s ret til tidsfristforlængelse efter A BT 18 § 40, stk. 1, litra b
Efter totalentrepriseaftalen af 31. marts 2022 skulle BH stille byggegrunden til rådighed for TE, således at eksisterende boligblokke på det nordlige byggefelt skulle være revet ned og helt fjernet inklusive fundamenter, og således at der skulle være sket opfyldning til terrænniveau, jf. bilag B.30, der med det øvrige udbudsmateriale indgik i kontraktgrundaget. Jord- og terrænarbejder på det nordlige byggefelt skulle påbegyndes i uge 36 i 2023, jf. hovedtidsplanen af 11. februar 2022.
På tidspunktet for indgåelsen af totalentrepriseaftalen var BH ikke ejer af byggegrunden, men BH havde indgået aftale med ejeren, X Boligforening, om overdragelse af grunden til BH. Aftalen var indgået ved en rammeaftale, der var et ikke underskrevet, dynamisk samarbejdsdokument, og som forudså senere indgåelse af en købsaftale, der forelå i udkast, og som stadig ikke foreligger i en endelig underskreven udgave. Overtagelsesdagen var fastsat til den 1. i måneden efter opfyldelsen af forskellige betingelser, men BH kunne fastsætte en tidligere dispositionsdag, hvis opførelsen af skolen gjorde det nødvendigt. BH skulle overtage grunden i samme stand, som BH skulle stille grunden til rådighed for TE i, og det var således boligforeningen, der skulle sørge for at rive boligblokkene ned og retablere arealerne ved opfyldning, jf. bilag B.30, der om bilag 10 tillige var bilag til købsaftalen. Efter BH’s og boligforeningens tidsplan skulle boligblokkene – efter opsigelse og genhusning af beboerne – rives ned i 1. halvår af 2023, så nedrivning og retablering af arealet var afsluttet ultimo juni 2023. BH og boligforeningen var opmærksomme på, at tidsplanen ikke tog højde for retssager i forbindelse med opsigelser, jf. helhedsplanen af 21. maj 2021, afsnit 7.0.
X Boligforening opsagde beboelseslejemålene den 29. juni 2022 til fraflytning den 31. januar 2023 i medfør af
a lmenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 1, Men én beboer i hver af de to blokke fremsatte indsigelse, og boligforeningen anlagde derfor den 29. september 2022 boligretssager om opsigelsernes berettigelse. Lejerne er ikke forpligtet til at fraflytte, før en endelig retsafgørelse måtte have fastslået, at opsigelserne var berettiget. Sagerne forventes berammet til domsforhandling i boligretten i 2024. Dette forhold hindrer nedrivningen og klargøringen af arealet, og BH har derfor måttet udskyde byggeriets opstart indtil videre.
I tilfælde af opsigelse af et beboelseslejemål med henblik på nedrivning af ejendommen har lejeren en lovsikret adgang til at få prøvet opsigelsens berettigelse ved boligretten. Det er ikke usædvanligt, at enkelte lejere i en ejendom benytter denne adgang til prøvelse ved boligretten, selv om et flertal af lejerne godkender opsigelsen og fraflytter. På denne baggrund finder opmanden, at det forsinkende forhold – enkelte lejeres indsigelse mod opsigelsen med deraf følgende lovbestemte domstolsprøvelse af indsigelsen inden fraflytning – ikke har en sådan usædvanlig karakter, at det kan sidestilles med de tilfælde, der nævnes i A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, krig, usædvanlige naturbegivenheder, brand, strejke, lockout, blokade og hærværk. Det bemærkes, at vurderingen af det forsinkende forhold karakter i relation til § 40, stk. 1, litra b, ikke blot beror på forekomstens hyppighed. Hertil kommer, at hyppigheden i øvrigt må bedømmes på, hvor hyppigt forsinkelsen forekommer i forhold til de mulige tilfælde. Strejke, lockout og blokade kan forekomme ved alle byggearbejder og frekvensen må bedømmes i forhold hertil, mens frekvensen af lejerindsigelse som hindring for nedrivning må bedømmes i forhold til de byggearbejder, der forudsætter nedrivning efter opsigelse af eksisterende lejere. Risikoen for at hindringen aktualiseres, må også bedømmes i forhold til bebyggelsens størrelse, idet risikoen fra blot én lejer er større, når nedrivningen som her beror på opsigelsen af mange lejere.
Da det forsinkende forhold således ikke kan anses for at være af en sådan usædvanlig karakter, at det kan sidestilles med de tilfælde, der nævnes i A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, er det ikke afgørende, om forholdet er opstået uden bygherrens skyld, og om bygherren er herre over forholdet.
Der er derfor heller ikke anledning til, at tage stilling til, om det var BH bekendt eller forudseeligt, at visse beboere meget sandsynligt ville nægte at fraflytte deres bolig. Det er således heller ikke nødvendigt at tage stilling til, om det kan lægges til grund, at det blev drøftet under besigtigelsen den 22. april 2022. Begge parter har uden indsigelse fra modparten fremlagt vidneerklæringer herom, men der er således ikke anledning til at tage stilling til tilladeligheden og bevisværdien af sådanne erklæringer, når der som her ikke er mulighed for, at modparten og opmanden kan afhøre de pågældende.
Det forhold, at muligheden for lejerindsigelse i helhedsplanen af 21. maj 2021 betegnes som uforudseelig, og det som BH i øvrigt har anført, kan ikke føre til andet resultat.
Opmanden tager herefter TE’s påstande om frifindelse for BH’s anerkendelsespåstand og om anerkendelse af, at den varslede forsinkelse ikke er omfattet af A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, til følge.
TE’s ret til erstatning efter A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, subsidiært stk. 2, litra a
Efter totalentrepriseaftalen skulle BH stille byggegrunden til rådighed for TE efter nedrivning og retablering af arealet, men BH er i forsinkelse med at stille byggegrunden til rådighed. Det skyldes, at X Boligforening på grund af lejerindsigelser ikke har kunnet rive boligblokkene ned og derfor ikke har opfyldt sin forpligtelse over for BH rettidigt. Uanset at forsinkelsen skyldes forsinkelse hos BH’s leverandør, boligforeningen, må den i entrepriseforholdet anses for at skyldes BH’s forhold.
Den forsinkende hindring, lejernes indsigelser mod opsigelse, skyldes imidlertid ikke, at BH har udvist fejl eller forsømmelse. Heller ikke det forhold, at BH indgik totalentrepriseaftalen, selv om nedrivningen ikke forinden var gennemført, og risikoen for lejerindsigelse ikke var afklaret eller sikret håndteret, kan føre til, at forsinkelsen anses for at skyldes fejl eller forsømmelse udvist af BH.
Herefter frifinder opmanden BH for TE’s påstand om anerkendelse af erstatningspligt efter A BT 18 § 41, stk. 1, litra a.
Hvad dernæst angår erstatningspligt efter A BT 18 § 41, stk. 2, litra a, bemærkes, at forsinkelsen som nævnt skyldes BH’s forhold, men ikke BH’s fejl eller forsømmelse. Efter opmandens afgørelse om, at forholdet ikke berettiger BH til tidsfristforlængelse efter A BT 18 § 40, stk. 1, litra b, kan forholdet af de samme grunde ikke anses for omfattet af § 41, stk. 3, litra a, og denne bestemmelses litra b er ikke påberåbt, så forholdet kan ikke anses for omfattet af nogen bestemmelse i § 41, stk. 3. Som følge heraf finder opmanden, at forsinkelsen er omfattet af § 41, stk. 2, litra a.
Herefter tager opmanden TE’s påstand om anerkendelse af erstatningspligt efter A BT 18 § 41, stk. 2, litra a, til følge.
Opmanden har baggrund af ovenstående truffet følgende
Afgørelse
BH frifindes for TE’s påstand om henvisning af sagen til voldgift. TE frifindes for BH’s anerkendelsespåstand.
BH skal anerkende, at den forsinkelse, som er varslet af BH med henvisning til, at beboere i boligblokkene A og B beliggende på adresserne – … nægter at fraflytte deres lejemål, ikke skyldes en omstændighed, som kan henføres under A BT 18 § 40, stk. 1, litra b.
BH frifindes for TE’s påstand om anerkendelse af erstatningspligt efter A BT 18 § 41, stk. 1, litra a, men BH skal anerkende, at TE er berettiget til erstatning efter A BT 18 § 41, stk. 2, litra a, for tab, som skyldes BH’s forsinkelse som følge af, at beboere i boligblokkene A og B beliggende på adresserne … nægter at fraflytte deres lejemål.
BH skal betale omkostningerne ved Voldgiftsnævnets og opmandens behandling af sagen efter opgørelse og påkrav fra Voldgiftsnævnet.
.